楼市预售制何去何从

8月初，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。住建部迅速辟谣，否认正在研究取消商品房预售制度。尽管传言被澄清，但沪深两市地产股全面下挫。

同时，关于商品房预售制是否该取消的争论在网络上愈演愈烈。众多房地产业内人士、专家学者以及普通网民纷纷发表评论，激辩商品房预售制存废，主张存废的双方都将高房价问题归咎于对方。

预售制存废之辩

商品房预售制度俗称“卖期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。一般认为，我国商品房预售制度始于1994年。

“预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前为预售制辩护的主要观点是，取消预售制，将降低房地产开发的杠杆效应，导致商品房供应不足，最终抬高房价。

国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上。2011年，房地产企业资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款共计29970亿元，占当年房地产企业资金来源的36%。

许多购房者则认为，正是预售制的高杠杆效应导致开发商的高负债激进战略，推高地价和房价。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为应该取消预售制，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。网民“另类的公益”认为，在商品房预售制下，受伤的一直是老百姓，这种不对等的交易制度早就该取消了。

800名业主的预售之伤

2012年3月29日，浙江杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星公司所开发的项目主要是西城时代家园，该项目2010年4月开始销售的第三期有800多套房（已经全部售出）。因为资金问题，该项目自2011年底停工。

作为受害者，西城时代家园的业主发出质疑：这个曾经红极一时的热销楼盘，房屋预售款有3亿多元，光这些钱也能使项目完工，怎么还会因资金链断裂而停工？

浙江省从2010年10月开始实行商品房预售资金封闭式管理办法，要求监管项目的预售房款直接存入专门的资金账户，该账户由银行监管，不能取现，只能用于项目建设并根据施工进度支取。

按此规定，西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源货值约3.4亿元的预售款应该在账上。然而，记者了解到，实际进入监管账户的资金只有1.8亿元，西城时代家园预售款监管银行杭州联合银行相关负责人表示，监管账户内的1.8亿元，其中1亿元是开发商直接打进的商品房预售资金，剩下的是购房者的按揭贷款。

目前，监管账户的1.8亿元已经全部花完，流向主要是被监管项目相应的前期工程费、管理费和税费等。多位西城时代家园的业主表示，本该用于楼盘建设的预售款很可能已被挪作他用，导致工程停工、金星破产。“如果商品房预售金还在，根本就不会出现房屋停工的情况。”业主周金雨说。

杭州房地产业内人士表示，虽然早就有预售款监管制度，但这一管理规定并没有被很好地执行，一些开发商的预售款并不进入监管账户，金星之所以破产，和其预售资金被转移、挪用有直接关系。

西城时代家园业主冯平耀等人认为，表面上看，金星破产是因为资金链断裂、预售资金被挪用，而根源却是商品房预售制。“本来购房者相对于开发商就处在弱势地位，预售制让弱者更弱。”

深层次改革刻不容缓

有分析认为，预售制最大问题在于巨大的杠杆效应导致房地产行业狂飙式发展，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。在现行的房产开发体制下，预售制对推高房价难辞其咎。预售制使得开发商投资门槛大大降低，拿地之后最快一年左右即可实现投资回报。在巨大诱惑面前，大量并不专业的中小开发商蜂拥而入，许多制造业资金也涌入其中。

预售制弊端也随着楼市调控深入而格外扎眼。今年5月，杭州密集发生多起“房闹”事件。业主纷纷表示，房屋预售制让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，其间的市场波动为什么要让业主承担？

几个月前，深圳万科第五园项目被曝出大面积装修问题。期房交易直接导致了各类纠纷的出现：小区规划变更了，绿化面积缩水了，房屋质量出现瑕疵了……

曹旭东认为，近几年频频出现商品房质量问题，核心问题就在于预售制。“如果是现房，一手交钱、一手交货，消费者满不满意一目了然。可是现在采取预售制，使得部分缺乏责任心的开发商以次充好。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，大量资金以预售款的方式流入房企，然而这些资金处于无人监管的风险中。“目前，全国实行预售监管的城市还不多，而实行预售监管的一些城市监管也不严格，因此常有建筑质量差及烂尾楼等现象出现。”

楼市预售制对开发商资金补给、商品房供给有积极作用，但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，当前骤然取消预售制并不现实。

在楼市供求关系尚没有得到根本扭转之前取消预售，短期内供不应求的矛盾将会加剧。中国指数研究院副院长陈晟认为，目前我国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而会以私下交易等违规形式继续存在，反而扰乱房地产市场秩序，加大楼市调控难度。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款，既要完善预售款的监管制度，也要从严执行相关措施，严防银行与房企达成“默契”。一旦房企挪用预售金，应同时追究银行监管不严的责任。

业内资深人士同时建议，随着楼市调控深入，房地产行业进入调整期，应在此窗口期，对预售制进行大改，将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应；还可以在一些城市试点，对于新商品房，逐步做到不再实行预售，最终改为现房销售。（《半月谈内部版》2012年第9期，记者 王政）

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