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楼市预售制何去何从

发布时间:2020-07-13 20:47:14 阅读: 来源:储罐厂家

8月初,一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。住建部迅速辟谣,否认正在研究取消商品房预售制度。尽管传言被澄清,但沪深两市地产股全面下挫。

同时,关于商品房预售制是否该取消的争论在网络上愈演愈烈。众多房地产业内人士、专家学者以及普通网民纷纷发表评论,激辩商品房预售制存废,主张存废的双方都将高房价问题归咎于对方。

预售制存废之辩

商品房预售制度俗称“卖期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。一般认为,我国商品房预售制度始于1994年。

“预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示,目前为预售制辩护的主要观点是,取消预售制,将降低房地产开发的杠杆效应,导致商品房供应不足,最终抬高房价。

国家统计局数据显示,目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上。2011年,房地产企业资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款共计29970亿元,占当年房地产企业资金来源的36%。

许多购房者则认为,正是预售制的高杠杆效应导致开发商的高负债激进战略,推高地价和房价。最近的一项网络调查显示,75%的网民认为应该取消预售制,因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖,助长了投机资金的涌入,致使房价居高不下”。网民“另类的公益”认为,在商品房预售制下,受伤的一直是老百姓,这种不对等的交易制度早就该取消了。

800名业主的预售之伤

2012年3月29日,浙江杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星公司所开发的项目主要是西城时代家园,该项目2010年4月开始销售的第三期有800多套房(已经全部售出)。因为资金问题,该项目自2011年底停工。

作为受害者,西城时代家园的业主发出质疑:这个曾经红极一时的热销楼盘,房屋预售款有3亿多元,光这些钱也能使项目完工,怎么还会因资金链断裂而停工?

浙江省从2010年10月开始实行商品房预售资金封闭式管理办法,要求监管项目的预售房款直接存入专门的资金账户,该账户由银行监管,不能取现,只能用于项目建设并根据施工进度支取。

按此规定,西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源货值约3.4亿元的预售款应该在账上。然而,记者了解到,实际进入监管账户的资金只有1.8亿元,西城时代家园预售款监管银行杭州联合银行相关负责人表示,监管账户内的1.8亿元,其中1亿元是开发商直接打进的商品房预售资金,剩下的是购房者的按揭贷款。

目前,监管账户的1.8亿元已经全部花完,流向主要是被监管项目相应的前期工程费、管理费和税费等。多位西城时代家园的业主表示,本该用于楼盘建设的预售款很可能已被挪作他用,导致工程停工、金星破产。“如果商品房预售金还在,根本就不会出现房屋停工的情况。”业主周金雨说。

杭州房地产业内人士表示,虽然早就有预售款监管制度,但这一管理规定并没有被很好地执行,一些开发商的预售款并不进入监管账户,金星之所以破产,和其预售资金被转移、挪用有直接关系。

西城时代家园业主冯平耀等人认为,表面上看,金星破产是因为资金链断裂、预售资金被挪用,而根源却是商品房预售制。“本来购房者相对于开发商就处在弱势地位,预售制让弱者更弱。”

深层次改革刻不容缓

有分析认为,预售制最大问题在于巨大的杠杆效应导致房地产行业狂飙式发展,购房者被裹挟到楼市泡沫之中。在现行的房产开发体制下,预售制对推高房价难辞其咎。预售制使得开发商投资门槛大大降低,拿地之后最快一年左右即可实现投资回报。在巨大诱惑面前,大量并不专业的中小开发商蜂拥而入,许多制造业资金也涌入其中。

预售制弊端也随着楼市调控深入而格外扎眼。今年5月,杭州密集发生多起“房闹”事件。业主纷纷表示,房屋预售制让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差,其间的市场波动为什么要让业主承担?

几个月前,深圳万科第五园项目被曝出大面积装修问题。期房交易直接导致了各类纠纷的出现:小区规划变更了,绿化面积缩水了,房屋质量出现瑕疵了……

曹旭东认为,近几年频频出现商品房质量问题,核心问题就在于预售制。“如果是现房,一手交钱、一手交货,消费者满不满意一目了然。可是现在采取预售制,使得部分缺乏责任心的开发商以次充好。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,大量资金以预售款的方式流入房企,然而这些资金处于无人监管的风险中。“目前,全国实行预售监管的城市还不多,而实行预售监管的一些城市监管也不严格,因此常有建筑质量差及烂尾楼等现象出现。”

楼市预售制对开发商资金补给、商品房供给有积极作用,但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速,以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。多位专家表示,从长远来看,取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋,不过,当前骤然取消预售制并不现实。

在楼市供求关系尚没有得到根本扭转之前取消预售,短期内供不应求的矛盾将会加剧。中国指数研究院副院长陈晟认为,目前我国整体金融创新相对滞后,房地产金融市场不发达,房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度,预售活动也不会自动终止,而会以私下交易等违规形式继续存在,反而扰乱房地产市场秩序,加大楼市调控难度。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,在不能即刻取消预售制的情况下,关键是要从严监管预售款,既要完善预售款的监管制度,也要从严执行相关措施,严防银行与房企达成“默契”。一旦房企挪用预售金,应同时追究银行监管不严的责任。

业内资深人士同时建议,随着楼市调控深入,房地产行业进入调整期,应在此窗口期,对预售制进行大改,将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款,逐步降低预售制带来的高杠杆效应;还可以在一些城市试点,对于新商品房,逐步做到不再实行预售,最终改为现房销售。(《半月谈内部版》2012年第9期,记者 王政)

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